Ovdje se ne kupuje samo površina, nego kombinacija brenda lokacije, većeg formata stana i činjenice da nekretnina nije bila u najmu. Ta tri elementa stvaraju premiju koja kvadrat čini skupljim od prosjeka. U praksi, kupac plaća mogućnost da uđe odmah, bez adaptacija i bez rizika “istrošenosti” od turističkog prometa. To je druga logika od one u kojoj se traži najmanji ulazni trošak uz kasniju zaradu kroz kratkoročni najam.

Prvi krug realnih kupaca čine ljudi s prihodima izvan BiH ili domaćinstva s natprosječnim zaradama iz IT-a, privatnog biznisa i višeg menadžmenta. Za njih planinski stan nije nužno investicija koja se mora “izrentati”, nego privatno utočište i dugoročna rezerva vrijednosti. Drugi krug su diskretni investitori koji cijene rijetkost i stabilnost; renta im može biti opcija, ali ne i uslov. Ključ zajednički ovim profilima je likvidnost i otpornost na mjesečnu ratu iznad prosjeka stambenih kredita.

Uz standardne rokove od 20 do 25 godina i učešće od 10 do 20 posto, rata na kredit između 295.000 i 333.000 KM lako prelazi 1.800 do 2.200 KM mjesečno kada kamate osciliraju između 4,5 i 6,5 posto. Banke pritom gledaju odnos rate i neto prihoda domaćinstva, pa realna ulaznica za ovakvu kupovinu podrazumijeva kućni budžet od oko 5.000 do 6.500 KM neto, bez značajnijih drugih zaduženja. Ta računica automatski izdvaja većinu domaćih kupaca koji traže “prvi stan” u gradovima, i potvrđuje da je ovo tržište odvojeno od njihove realnosti.

Status “nije rentan” diže vrijednost za kupce koji žele privatnost i očuvanost. Istovremeno, vrata nisu zatvorena za budući sezonski najam ako se promijeni strategija; samo je riječ o drugom poslovnom modelu koji zahtijeva menadžment, standarde i spremnost na sezonalnost.

Cijena od 370.000 KM za 84 kvadrata na Bjelašnici nije poruka prosječnom kupcu, nego indikator snage uske, ali otporne potražnje. Ona kaže da se u BiH formirao sloj tržišta u kojem vrijednost određuju rijetkost lokacije i platežna moć manjine, a ne prosjek plata i troškova života. Za onoga ko zna zašto želi planinski stan punog formata i može podnijeti njegovu finansijsku dinamiku, ovakav oglas je logična ponuda. Za sve ostale, on je mjerna letvica koja pokazuje koliko su se potrebe i aspiracije stanovanja razdvojile.